こんにちは、つたちこです。
前回の続きです。
東京のマンションを残して貸すか、売ってしまうか、さんざん悩んだ結果、売却を決意した私たち。
後ろ髪をひかれつつ、売却に向けて動き出しました。
Contents
マンションの売買を不動産屋と契約
2017年3月下旬、不動産屋さんに見積もりに来てもらいました。
1社は、この月島・佃近辺をメインにしている少しローカルな不動産屋さん。
もう1社は、大手不動産会社、三井リハウス。
結論からいうと、三井リハウスに「専任媒介契約」で売却の手伝いをお願いをすることにしました。
売却するために不動産屋さんと結ぶ契約には3種類あります。
複数の不動産屋さんに営業してもらう「一般媒介契約」、1つの会社にやり取りをお願いする「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」。
私たちが選んだ「専任媒介契約」は、ざっくり言うと、基本的な営業や売買契約に関して「三井リハウス」に一任するけど、自分たちで売る相手を探して契約だけ依頼することも出来る、という契約です。
媒介契約の3つの種類と各ポイント | SUUMO不動産売却
不動産会社 ＝ 担当さんの信頼度だ
2社のうち、ローカル不動産屋さんから来てくれたのは、50代くらいの男性。
「ここならこのくらいで売れますよ！」という見積もりが、ちょっとそれはさすがに無理ない？ と素人の我々が思うレベルの金額。
高く売ってくれようとするのはありがたいものの、現実的な相場観より高すぎるのもなんだか不安になります。
この部屋の欠点などを知らせても、「私たちに任せてくれたら大丈夫です！」という感じ。
落ち着いているしキャリアも長そうだな、と思いましたが、「調子がいい」感じがしました。
なんというか、いいこと言いすぎで逆に不安。
もう1社の三井のリハウス。
おそらく30代後半。落ち着いているのに、なんだかパワフルさを感じさせる人柄。豊富な知識。こちらの質問への正確かつ的確なレスポンス。
そのやり取りの感じがとても心地いい。
出された見積額も、「うん、やっぱりそれくらいが妥当だよね」と思える金額でした。
契約についても、3つの違いを丁寧に説明してくれた上で、
「やっぱり専任媒介契約になるとモチベーションが違います。一般媒介だとそこまで力はいらないのが正直なところです」
「一般だと、状況連絡やり取りや不動産屋の営業対応など、売り主側の手間がすごくかかります」
「そのかわり専任媒介にしていただければ、ものすごく営業がんばります」
という感じで、正直に不動産屋さんとしての立場と我々のメリットも伝えてくれました。
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そりゃそうだ、と納得。
丁寧ながらもはっきり状況を言ってくれるし、アドバイザーとしても信頼できそう。
今回は三井のリハウスと専任媒介契約し、来てくれたNさんに担当をお願いすることに決めました。
実はこのマンションの購入時にも、三井のリハウスに依頼して購入した経緯があり、その点でも信頼があったということもあります（今回のNさんとは別の人でしたが、その人もとてもいい担当さんでした）。
マンションの売却金額
中古マンションの値段、というのは不動産屋さんが決めるのではありません。
決めるのは売る人。
つまり私たち。
不動産屋の見積もりは「あくまで参考値」「これくらいならたぶん売れますよ」という相場観であって、それで不動産屋さんが買い取るわけではないのです。
※買い取るタイプの不動産屋さんもありますが、今回はあくまで営業をしてくれる不動産屋さんに依頼しました。
だからNさんも三井リハウスとしての相場金額で計算されたものを出しつつ、「ぼくだったら、これくらいの値段を付けて早めに売り切りますが」といって、口頭でも見積もりの幅を示してくれました。
あとは、こちらの事情次第。
長くかかってもいいから高く売りたい、なのか（ただし、ずっと売れない可能性もある）。
とっとと処分したいから相場より安くする、なのか。
よくあるケースとしては、「xxxx万円以上じゃないと売らない」といって、相場より高めの値を付けてずっと売れないケース。
ずっと売れ残っている、ということは物件情報の一部として出てしまうので、そういう物件は買う側も避けがちなんだそうです。
やっぱり条件が良くて値ごろなものから売れていく。
当たり前といえば当たり前です。
結構売り出しの初動が大事、なんだそうです。
私たちの部屋は、購入後にかなり手を入れていて、間取りも変更していたので、ちょっと特殊な部屋でした。
面積の割に部屋数が少なく、やたらLDKが広い。
普通のファミリー層には受けないと思われます。
その不安も相談すると、こんな答えが返ってきました。
たしかにちょっと特殊なので「需要」という点では少ないと思いますが、という前置きのあと、
「不動産というのは同じ条件の物件が絶対1つしかないので、ほんとに出会い次第です」
「大勢に選ばれる必要はないんです。『その条件でほしい』という人が、たった1人だけいればいいんですから」
と言われました。
Nさんの言葉が身に沁みます。
確かに私たちも、たった一つの出会いでこの家を買ったのだった。
「値段を下げるのは、いつでもできます」
「もし1か月売れなかったら、こちらから下げることを提案しますので、強気でも大丈夫ですよ」
というNさんの言葉に背中を押され、見積額+αの若干強気の金額でスタートすることに決定しました。
住みながら売るのは難しい
三井リハウスと契約したのが3月末。
いよいよ4月から広告出稿開始。
suumoに自分の住んでいる家が掲載されたのを見たときは、なんだか不思議な気持ちでした。
が、スタートダッシュで問い合わせがあるわけでもなく、たまに問い合わせ、くらいな感じでした。
（この辺のやり取り状況を、不動産屋さんが週1で報告くれます）
うーん、あんまり食いつきよくないね。
と思っていましたが、「やっぱり現在お住まいのおうちは、なかなか見学しにくいものです」だそうです。
住んでいるので、室内写真も提示していませんでしたし。
買う側からしたら当たり前か……。
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初めての内見来訪は4月下旬くらいでした。
「いまでも十分きれいですから、内見はそのままで大丈夫ですよ」
とNさんは言ってくれたものの、ひいき目に見ても結構散らかっている。
やっぱりなるべくきれいにしてみせるべき。
がんばって片付けて磨いて、部屋を見に来てもらいました。
（Nさんに「すごい頑張りましたね！」って言われました。笑）
Nさんに言われていた内見受け入れ側の心得は
「売る気満々でこちらからどんどん説明とかしないように」
「向こうから質問があったら答える、というくらいの感じでお願いします」
あくまで受け身でいるのが大事だそうです。
その教えを守って対応した結果、内見してくれた方は結構気に入ってくれたみたいでした。
が、そのご夫婦は現状持っているマンションが売れないと買えない、という状況らしい。
あるものを売って新しく買う、というのも難しいですよね。
気に入ったところがないと売れないし、でもいつ売れるかわからないし、売ってしまってから探してもいいところがあるかわからないし。
金額が大きいだけに、両方持つのも、両方なくなるのも大変。
結局、5月中旬に引越しするまで、内見者はこちらの1回だけ。
うーん、大丈夫だろうか、ちゃんと売れるのかしら。
そんな我々の不安を払しょくするように、Nさん曰く
「居室が空になってからが本番です」
「やっぱりみなさん、空室状態で見たいものですから」
「広告も空室後にまた出しますよ！」
と力強い。
ただし「空室後1か月たっても売れなかったら、値下げも検討しましょう」ともいわれました。
頼もしく思いながら、引っ越し後が本番、と引っ越し準備を進めていきました。
（続きます）
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